주택 구입은 대부분 사람에게 중대한 재정적 의사결정 중 하나입니다. 대부분 사람은 주택 구매 시 금융 기관으로부터 대출을 받습니다. 이 과정에서 금융 기관이 개인에게 대출 승인을 해주는 조건은 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), 총부채원리금상환비율(DSR), 스트레스 DSR과 같은 여러 재무 비율에 크게 의존합니다. 이 글에서는 이 네 가지 핵심 비율의 정의, 중요성 및 주택 구입에 미치는 영향에 대해 자세히 설명하고자 합니다.
주택담보대출비율(LTV; Loan To Value Ratio)
LTV는 주택 시세 대비 대출 가능 금액의 비율 또는 주택 가격 중에 대출이 차지하는 비율을 말합니다. 예를 들어, 10억 원 시세의 주택을 담보로 7억 원을 빌리면 LTV는 70%가 됩니다. 이 비율은 대출 위험도를 평가하는 데 중요한 기준으로 사용되고 있으며, 주택 시세의 기준은 주로 KB 부동산시세를 기준으로 삼습니다.
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총부채상환비율(DTI; Debt To Income Ratio)
DTI는 연 소득 대비 대출 원리금 및 이자 상환액의 비율을 의미합니다. 이 비율은 금융 기관이 대출자의 상환 능력을 평가하는 데 사용됩니다. 예를 들어, DTI가 60%라면 소득의 60%까지 주택담보대출 원금 및 이자 상환에 사용할 수 있음을 의미합니다. DTI 계산에는 주택담보대출뿐만 아니라 기타대출의 이자까지도 포함되므로, 대출자의 총부채 부담(이자 포함)을 종합적으로 평가해야 합니다.
총부채원리금상환비율(DSR; Debt Service Ratio)
DSR은 대출자의 연간소득 대비 모든 대출의 원금/이자 상환액의 비율입니다. 예를 들어, 연 소득이 1억 원인 사람의 경우, DSR이 40%라면 연간 모든 대출의 원금 및 이자 상환액이 4천만 원을 넘지 않아야 합니다. 이는 대출자가 자신의 소득 범위 내에서 대출을 상환할 수 있는 능력을 갖추고 있는지를 평가하는 지표로, 대출 금리가 낮을수록 또는 원금 상환 기간이 길어질수록 대출 한도가 증가할 수 있습니다. DSR 계산에서는 전세대출, 중도금대출, 소액신용대출 등 일부 대출이 제외되기도 합니다.
스트레스 DSR(Stress DSR)
2024년 2월 26일부터 미래 금리 상승으로 인한 차주의 과도한 채무 부담을 완화하기 위한 목적으로 도입된 스트레스 DSR 제도는 차주의 DSR을 산정할 때 일정 수준의 가산금리(스트레스 금리)를 추가로 반영하는 제도입니다. 참고로 2024년 상반기에 적용되는 스트레스 금리는 0.38%입니다. 이러한 스트레스 금리를 적용하게 되면 주택담보대출의 차주들은 주담대 한도가 미래로 갈수록 점점 줄어들게 되는 효과를 가지게 됩니다. 예를 들어, 소득이 5000만 원인 차주는 스트레스 금리 적용으로 인해 주택담보대출 한도가 기존 3.3억 원에서 약 2~4% 감소할 것으로 예상합니다. 금융당국은 스트레스 DSR 제도 도입으로 인한 금융 시장의 충격을 완화하기 위해 2024년 상반기에는 스트레스 금리의 25%를 적용하고, 하반기에는 50%를 적용하며, 2025년부터는 100% 적용됩니다.
LTV, DTI, DSR은 주택 구매 시 금융기관으로부터 대출을 일으키기 전에 차주가 계산해봐야 하는 매우 중요한 재무 비율입니다. 이들 비율을 이해하고 관리하는 것은 대출 승인뿐만 아니라 유리한 대출 조건을 확보하는 데 있어 필수적입니다. 주택을 구매하려는 자는 주택 구입 전에 이 비율들을 한번 계산해 봄으로써, 자신의 대출 가능성을 높이고 재정적 부담을 최소화할 수 있도록 해야 할 것입니다. 한편, 최근 도입된 스트레스 DSR 제도는 제도 시행 초기에는 스트레스 금리의 일부만을 반영하지만, 점차 적용 범위를 확대하여 금융시장의 안정성을 도모하고 가계부채를 질적으로 개선할 것입니다. 따라서 차주는 주택 구입시 조달 자금을 보다 보수적으로 생각하고 자금조달계획을 준비해야 주택구입에 차질이 없게 될 것입니다.